【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：放寬換樓貸額 照顧中產(chǎn)需要
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-06-14
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蔡志忠-香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長、香港東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會(huì)首席會(huì)長、香港專業(yè)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長
港府近日推出私人發(fā)展商參建的「樂建居」計(jì)劃，推出兩幅分別位于東涌及柴灣的住宅用地，興建2300伙居屋單位。此做法非常好，讓發(fā)展商參與興建資助房屋，可加快房屋供應(yīng)到市場(chǎng)，幫助解決港人居住問題。筆者甚至認(rèn)為，如果能夠在政府規(guī)劃的7成公營房屋里面，大量增加居屋的比例至一半或以上，讓基層民眾都擁有自己的物業(yè)，是一個(gè)德政。
看看私樓巿場(chǎng)，近期坊間要求港府減辣的呼聲越來越高，原因是人們意識(shí)到如果樓市繼續(xù)被綑綁，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成極大負(fù)面影響。好不容易捱過幾年的冰封時(shí)期，外界對(duì)今年市道抱著極大期望，期盼交投興旺帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦，甚至出現(xiàn)V型反彈。然而，觀察樓市近來表現(xiàn)卻后勁不繼，讓不少人大跌眼鏡，于是這次不僅是業(yè)界發(fā)聲，連不少專家都提出減辣要求。
年初欣然宣布對(duì)外通關(guān)，激發(fā)買家于第一季大舉入市，將3年累積的購買力釋放?？墒翘と氲诙?，二手樓交投明顯大減，今年首5個(gè)月，二手總成交量不足2萬宗，即平均每個(gè)月不到4千宗成交，顯示第二季出現(xiàn)大幅萎縮情況。有見及此，既然市面已經(jīng)復(fù)常，大家自然也希望樓市恢復(fù)正常，從而帶動(dòng)各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
高息是樓市最大敵人
筆者對(duì)下半年的樓市并不樂觀，估計(jì)今年的利率將維持在高水平，說白了，高息就是樓市最大的敵人。最優(yōu)惠利率（Hibor)長期在2厘多至4厘多左右，供樓利率高達(dá)4到6厘之間，使工商物業(yè)失去了吸引力；住宅方面利率也被不斷拉高，過去一年大約增加了1至2厘。更何況新盤去年只銷售9千伙，比以往每年1.6萬到1.8萬伙少了近一半，發(fā)展商今年要追業(yè)績(jī)，看來只能簿利多銷，甚至減價(jià)促銷。
雖然大家都知道后市嚴(yán)峻，可是港府只表示愿意幫助首置者上車，這一點(diǎn)讓外界甚為疑惑。首置者的按保已經(jīng)達(dá)到1,000萬至1,200萬樓價(jià)的8至9成，而且又減少了此類銀碼的印花稅，如果再進(jìn)一步放寬按揭成數(shù)，難道要讓他們承造9成半甚至10成按揭？這種幾乎零首期的買樓方式，對(duì)于樓市而言，究竟是好事還是壞事，連筆者也搞不清楚。
市場(chǎng)上既有大量私樓上車盤供應(yīng)，又有不少資助房屋（如居屋）推出，理論上首置者不缺樓盤選擇。現(xiàn)階段反而應(yīng)該照顧中產(chǎn)階層的換樓需求，讓這些港人改善居住環(huán)境，因此，筆者提議放寬1,200萬至2,000萬左右的物業(yè)的貸款成數(shù)，將其放寬到7到9成。別以為這些換樓人士賣了樓之后有很多資金回籠，其實(shí)近年樓價(jià)沒有上升，他們賣出物業(yè)后手上資金并不多，也是需要幫助的一群。
